みなさんこんにちは。

子供たちは夏休みに突入しましたね。

大人になると、子供たちの長い長い夏休みが

非常にうらやましくなります。

毎日の通勤だけでも、夏の猛暑の中では疲れ切ってしまうので、

大人も休む時にはしっかり休んで体を回復させることを心がけましょう。

水分補給もお忘れなく。

さて、今回はレスコハウスのyoutubeチャンネルに公開されている、

アパート・マンション経営の基礎知識から、

「返済率」についての動画を取り上げてご紹介いたします。

◆アパート・マンション経営の基礎知識「返済率」について

レスコハウスには、古いアパートの建替えや

駐車場地の土地活用、相続した土地の活用など、

様々なご相談をいただきます。

実際に上記の内容でお悩みの方は非常に多いのではないでしょうか。

今回の動画では、そういった方々に向けて、

基礎知識である「返済率」についてご紹介しております。

アパート・マンションの事業計画をしていくにあたって、

この「返済率」が非常に重要です。

よく土地活用をしようと考えると、「利回り」という言葉が出てきます。

利回りは、収入÷物件価格です。

例えば年間賃料収入が500万円で、物件価格が5,000万円であれば

利回りは10％となります。

ですがこの利回り、上記の通り非常にざっくりとした指標です。

物件が満室であることが前提ですし、

出ていく費用が全く考慮されていません。

そのため、具体的にアパート・マンション経営を考えていくときには、

この表面利回りをもう少し深掘りしていく必要があるのです。

その時に重要になってくるのが、「返済率」という考え方です。

「返済率」とは、家賃収入における返済額の割合のことです。

式にすると、ローン返済額÷家賃収入です。

例えば毎月のローン返済が50万円、毎月の賃料収入が100万円だった場合、

50万円÷100万円＝0,5となり、50％となります。

今回の動画のポイントとしては、この返済率を50％以下にすることとしています。

◆なぜ返済率50％以下にすることが重要なの？

賃料収入を100％と考えて、返済率を50％としたときに、

その他の金額の割合を見ることで、

返済率の50％の重要性が見えてきます。

まず、家賃収入が100％として、その半分の50％がローン返済額となります。

次に、空室率を見込みます。常に入居率100％であればうれしいですが、

実際にはそんなアパート・マンションは存在しません。

どんなに人気の物件でも、解約が出て空室になりますし、

時期が悪ければ空室が長期化することもあるかもしれません。

そういったことも考えて、事業計画の中では

空室率を一定数見込んでおきます。今回は5％です。

次に修繕費です。建物や設備の老朽化に伴う修繕は

オーナー負担となります。いざという時にしっかり修繕できるように、

5％見込んでおきます。

次に管理費です。アパート・マンションの空室募集や

管理運営、入居者対応、修繕依頼など、すべて自分でできる！という

方はほとんどいらっしゃらいないでしょう。

そのため、レベル感は様々ですが、物件の管理を

管理業者に依頼することになると思います。

その費用として、5％見込みます。

さらに税金です。物件を所有していることの固定資産税や

都市計画税、所得税などです。こちらは10％見込みます。

ここまでの物を費用をおさらいすると、

ローン返済：50％

空室率：5％

修繕費：5％

管理費：5％

税金：10％

合計：75％となります。

100万円の賃料収入があったら、事業計画としては

75万円の費用がかかる計算となり、

25万円が手元に残る収入見込みとなります。

もしスタート時のローン返済率が50％よりも高いと、

手元に残る利益が減ってしまうことはおわかりいただけると思います。

◆様々なリスクがあるから、返済率は50％に抑えましょう

上記で触れた事業計画では、ローン返済率50％、

その他費用25％、収入25％となっておりました。

しかし、未来永劫このままとはいきません。

例えば、銀行ローンの金利が上昇することが考えられます。

もし金利が上昇して、返済率が60％になった場合、

手元に残る利益は15％になってしまいます。

また、空室率が5％増えた場合、さらに手元に残る収入は減って、

10％になってしまいます。

このように、将来的に変動する部分がリスクとなります。

ただ、逆に言うとスタート時にローン返済率を50％に抑えていれば、

手元に残る収入が25％あるので、変動した分をここでカバーできます。

もちろん利益が減りますが、赤字になるわけではありませんので、

物件の運営に支障をきたすことはありません。

ですが、仮にスタート時の返済率を60％とした場合、

そこから金利上昇で返済率70％となり、

かつ空室率が10％となれば、手元に残るお金が0となります。

最悪赤字になる可能性もあります。

だからこそ、様々なリスクを考え、スタート時の

返済率を50％以下とすることがとても重要なのです。

◆返済率50％以下で、できるだけ高品質な物件を

今まで、返済率について動画をもとにご説明してきましたが、

金利は上がっていないのに、相対的に返済率が上がってしまう

場合があります。

それは、家賃収入そのものが減ってしまう場合です。

空室率と近い考え方ですが、

例えば現状見込んでいる空室率を確保するために、

将来的には賃料を下げて募集するかもしれません。

その場合、賃料収入100万円が90万円になれば、

自ずと返済率は上がってしまいます。

空室率にしても、賃料にしても、

築年数による将来的な影響というのは避けて通れないでしょう。

しかし、どのような物件を建てるかによって、

その影響を最小限にすることができます。

できるだけ、高品質で長持ちする物件を建てることです。

特にコンクリートのマンションはアパートと違い

築年数の影響が小さくなります。

そのため、返済率が50％に抑えられるなら、

ぜひレスコハウスでコンクリートマンションをご検討いただきたいと思います。

今回はあまり触れていませんが、

断熱性・気密性・遮音性など入居者の快適につながる

建物のため、それらを発端とするクレームや解約に

つながりにくいというメリットもあり、

安定経営を目指せるというメリットもあるのです。

◆まとめ

土地活用でアパート・マンション経営を考えるなら、

ローン返済率は50％以下に！

今回のポイントはまさに上記となります。

次回は、より詳しくアパート・マンション経営のリスクを見ていきます。

今回もお読みいただきありがとうございました。

次回の更新もお楽しみに！